Cómo conseguir el 90% de la hipoteca

Conseguir una hipoteca es probablemente uno de los pasos más emocionantes (y estresantes) cuando decides comprar casa. Si estás mirando opciones para que el banco te financie el 90% del precio, seguramente te habrás dado cuenta de que no es nada fácil.

La mayoría de la gente ha oído hablar del estándar del 80%, pero ese 10% extra puede significar la diferencia entre poder comprar ahora o tener que esperar unos años para ahorrar más.

En este artículo analizamos cómo conseguir el 90% de la hipoteca, qué bancos ofrecen este tipo de financiación, qué requisitos suelen pedir, sus ventajas y riesgos y si realmente te conviene.

¿Qué es una hipoteca al 90%?

Una hipoteca al 90% es un préstamo hipotecario en el que el banco te financia el 90% del valor de la vivienda, que supone 10 puntos más que el estándar habitual. Habitualmente este porcentaje se calcula sobre el menor valor de entre:

• El precio de compraventa: lo que tú pagas por la casa.
  
• El valor de tasación: la estimación objetiva del valor de esa casa realizada por un tasador profesional.

💭 Ejemplo. Si una casa cuesta 200.000€, con una hipoteca estándar en la que el banco te financia hasta el 80% de su valor, tú tendrías que poner 40.000€ de entrada. Con una hipoteca al 90%, solo tendrías que aportar 20.000€ como entrada.

💰 A este importe hay que sumar otros gastos de compra de vivienda, como notaría, registro, tasación, impuestos… que suelen suponer entre el 10% y el 12% del valor de la casa.

Características principales

Entre las principales características de las hipotecas al 90% destacan:

📍 Te financian más que en las hipotecas estándar, que normalmente cubren el 80%.

📍 Necesitas menos ahorro inicial que en una hipoteca al 80%, aunque no te olvides que hay gastos que no cambian, como los impuestos (si la vivienda es nueva, pagarás un 10% de IVA y si no, abonarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que está entre el 6% y el 12% dependiendo de dónde vivas y del tipo de casa que compres).

📍 El banco puede exigir más garantías, porque asume un riesgo mayor.

📍 Pueden tener intereses algo más altos que las hipotecas al 80%, aunque no siempre tiene porqué ser así.

📍 No todos los perfiles pueden conseguirlas.

En esta tabla tienes una comparativa entre las principales diferencias entre pedir una hipoteca al 80% y pedirla al 90%.

💡 Nota importante sobre las condiciones

En perfiles solventes, bien presentados y con una operación sólida (buena tasación, estabilidad de ingresos y bajo endeudamiento), es posible mejorar las condiciones medias del mercado, incluso en financiaciones superiores al 80%.

El tipo final dependerá siempre del perfil del cliente y de las políticas internas de cada entidad.

¿Qué bancos pueden conceder el 90% de la hipoteca?

Aunque no es algo que aparezca ‘en grande’ en sus webs ni en folletos publicitarios, sí hay bancos que conceden hipotecas al 90% dependiendo del perfil del cliente y de la operación. La clave aquí está en saber dónde buscar, algo que desde Aqueos tenemos muy claro como brókeres hipotecarios.

Normalmente son:

• Entidades tradicionales con criterios flexibles si tienes muy buen perfil laboral (contrato indefinido, antigüedad, ingresos altos).
  
• Bancos que buscan captar clientes jóvenes con ingresos estables.
  
• Entidades que financian viviendas de su propio stock, con las que se puede llegar incluso el 100%.

Aquí es donde Aqueos te puede ayudar. Como bróker hipotecario somos capaces de llegar al 90% e incluso al 100% de financiación de la hipoteca con diferentes entidades que pueden no anunciar abiertamente que trabajan este modelo de hipotecas.

Cómo conseguir el 90% de la hipoteca

Que el banco te conceda el 90% del capital no es imposible, pero generalmente te pedirá cumplir ciertas condiciones.

Requisitos más habituales

Si quieres optar al 90%, los bancos pueden pedir todos o una combinación de los siguientes elementos:

➡️ Contrato indefinido (o autónomos con ingresos estables y demostrables).

➡️ Antigüedad laboral de mínimo 1 ó 2 años.

➡️ Ingresos suficientes para hacer frente al pago de la cuota. Normalmente eso supone que las deudas no superen el 30%-35% de los ingresos, aunque también dependerá del resto de puntos. Por ejemplo, un funcionario podría irse ligeramente por encima de esos baremos según el banco. Lo mismo ocurre para rentas altas.

➡️ Historial crediticio limpio (sin deudas ni impagos y no figurar en registros de morosidad como ASNEF).

ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito) es una entidad que administra uno de los principales registros de morosos en España. En este fichero se recogen los datos de personas y empresas con deudas impagadas.
Aparecer en ASNEF puede complicar seriamente el acceso a financiación, ya que los bancos y otras entidades consultan esta base de datos antes de conceder préstamos, hipotecas o tarjetas de crédito para comprobar la solvencia de los solicitantes.

➡️ Ahorro mínimo para cubrir gastos (normalmente un 10% del precio de la casa + 2%–3% adicional, pero dependerá del tipo de vivienda y de la comunidad en la que residas).

➡️ Tener un perfil ‘atractivo’ para el banco: estabilidad económica, formación y potencial de crecimiento, entre otras cosas.

Haz números

Con una hipoteca al 90% necesitas menos ahorro inicial, pero asumes más cuota mensual, más intereses totales y mayores exigencias por parte del banco. La decisión no es solo cuánto puedes financiar, sino qué nivel de cuota y riesgo es sostenible para ti a largo plazo.

Antes de pedir nada, es importante echar cuentas. No olvides que tienes que calcular:

• Cuánto tendrás que pagar de entrada (10% del valor de la vivienda).
  
• Cuánto serán los gastos adicionales (impuestos, inmobiliaria, obra…).
  
• Cuál será la cuota mensual aproximada.
  
• Cuánto te quedaría para vivir cada mes después de pagar la hipoteca (aquí puedes sumar también los gastos adicionales por ser propietario, que incluyen los impuestos, comunidad y mantenimiento de la casa).

Muchos bancos no solo miran tus ingresos actuales, sino tu estabilidad actual y futura. Es importante que tú también lo hagas: piensa en cambios laborales, posibles hijos, nuevas responsabilidades…

💭 Ejemplo. En una vivienda de 180.000€, con una hipoteca del 90%, te financiarían 162.000€. Tú aportarías 18.000€ + gastos extra (otros 18.000€ aproximadamente). En total, necesitas más o menos unos ahorros de 36.000€.

Infórmate sobre posibles ayudas

💡 No siempre estás solo en este proceso. Existen ayudas públicas que, en determinados perfiles y circunstancias, pueden facilitar el acceso a financiaciones superiores al 80%.

Algunas de las opciones más habituales son:

• Ayudas autonómicas para jóvenes y primera vivienda, que pueden adoptar la forma de subvenciones directas o reducciones fiscales (por ejemplo, en el ITP). Aunque no aumentan directamente el porcentaje financiado, sí reducen el ahorro necesario.
  
• Avales públicos, como los del ICO para jóvenes y familias, que permiten a los bancos asumir menos riesgo y, en la práctica, ofrecer financiaciones superiores al 80% del valor de la vivienda en operaciones que cumplan los requisitos.
  
• Programas de vivienda protegida, donde las condiciones de acceso y financiación suelen ser más flexibles y pueden permitir porcentajes financiados más elevados.
  
• Programas específicos de alquiler con opción a compra, en casos muy concretos, donde parte del alquiler puede computar como entrada futura.

Compara diferentes ofertas

No te quedes con la primera oferta que te haga la primera entidad que visites. Cada banco es un mundo y las diferencias entre hipotecas pueden ser enormes. Para comparar:

➡️ Mira el TAE, no solo el TIN.

El TIN (Tipo de Interés Nominal) representa el porcentaje de interés que se aplica únicamente sobre el capital, sin considerar gastos ni comisiones.
La TAE (Tasa Anual Equivalente) ofrece una visión más completa, ya que incorpora el TIN junto con comisiones y otros costes relacionados con la operación, siendo así el indicador más útil para comparar productos financieros y conocer el coste o rendimiento real anual.

➡️ Fíjate en las comisiones (apertura, amortización, subrogación…). Dependiendo de tu plan de vida, unas serán más importantes que otras.

💭 Ejemplo. Si tienes pensado amortizar hipoteca de forma anticipada, revisa muy bien la comisión de amortización parcial y total.

➡️ Revisa las vinculaciones y bonificaciones (seguros de hogar y/o de vida, nómina, tarjetas).

➡️ Compara las condiciones a tipo fijo vs. variable y mixto.

🟢 Comparar varias propuestas es clave para tomar una buena decisión. En Aqueos te ayudamos a revisar distintas opciones de financiación trabajando directamente con múltiples entidades financieras, lo que te permite acceder a distintas ofertas desde un único punto y sin recorrer banco por banco. Además, te ayudamos a interpretar sus condiciones desde una visión más global.

Considera otras opciones

Si por tu perfil no es posible llegar al 90%, todavía existen alternativas que, en determinados casos, pueden mejorar el porcentaje financiado o facilitar la aprobación de la hipoteca:

1️⃣ Un avalista (normalmente un familiar), que refuerce la solvencia de la operación.

2️⃣ Otra vivienda como garantía, lo que se conoce como doble garantía hipotecaria, utilizando un inmueble adicional para reducir el riesgo del banco.

3️⃣ Comprar una vivienda procedente de banco, donde en ocasiones la entidad puede ofrecer financiaciones más elevadas sobre ese activo concreto.

4️⃣ Mejorar tu perfil, por ejemplo reduciendo otras deudas, aumentando ingresos o consolidando la estabilidad laboral antes de solicitar la hipoteca.

⚠️ Ojo: poner avalistas o garantías adicionales es un compromiso serio, porque si tú no pagas, el banco puede reclamar la deuda también a los avalistas o ejecutar las garantías aportadas.

Consulta con un bróker hipotecario

En muchos casos, contar con la ayuda de un bróker hipotecario puede facilitar el acceso a financiaciones elevadas, como una hipoteca al 90%, siempre que el perfil y la operación lo permitan.

Tanto si consideras que tienes un buen perfil pero no sabes qué banco puede encajar mejor, como si quieres maximizar la financiación o simplemente no dispones de tiempo para acudir a varias entidades, un intermediario puede ayudarte a ordenar, comparar y tramitar el proceso.

En Aqueos, como intermediario de crédito inmobiliario, trabajamos habitualmente con distintas entidades y conocemos sus criterios generales de riesgo, lo que nos permite:

✅ Identificar qué bancos están abiertos a financiaciones altas en cada momento.
✅ Presentar la operación de forma clara y estructurada, destacando los puntos fuertes del perfil.
✅ Acompañar el proceso de negociación dentro de los márgenes de cada entidad.
✅ Centralizar la documentación para que no tengas que repetir el proceso banco por banco.

📞 Reserva una llamada gratuita con un experto hipotecario de Aqueos.

Ventajas e inconvenientes de una hipoteca al 90%

Como todo en la vida, pedir una hipoteca al 90% no solo iba a ser ventajas. Tiene cosas muy buenas… y otras que conviene tener en cuenta antes de firmar nada. No es que sea malo financiar la casa al 90%, pero sí que hay ciertas cosas a valorar.

🟢 Ventajas

✔ Necesitas menos ahorro inicial: la mayor ventaja. En vez de estar años y años ahorrando, puedes comprar antes y empezar a disfrutar antes de tu casa.

✔ Te permite acceder a mejor vivienda: con menos barrera de entrada, puedes optar a inmuebles que de otro modo quedarían fuera de tu alcance.

✔ Mantienes más liquidez: no te descapitalizas por completo y mantienes un colchón para imprevistos.

✔ Flexibilidad en el uso del ahorro: permite destinar el ahorro a gastos adicionales como reformas o mobiliario u otros gastos o inversiones.

✔ Puede encajar muy bien en perfiles solventes: en ingresos altos y estables, una financiación elevada no tiene por qué suponer un problema si la cuota es sostenible..

🔴 Inconvenientes

✘ Mayor coste total en intereses: más capital a financiar implica más intereses en total.

✘ Mayor exigencia en el análisis del banco: se requiere un perfil sólido y bien presentado.

✘ Riesgo si el mercado baja y quieres vender con un LTV alto, el margen ante una venta futura es menor.

✘ Posibles garantías o vinculaciones adicionales: pueden exigirse avales, productos bonificados o condiciones menos flexibles.

✘ No es una opción universal: no todos los perfiles ni todos los inmuebles encajan en este tipo de financiación.

¿Te conviene una hipoteca al 90%?

Aquí viene la gran pregunta: ¿es mejor pedir una hipoteca al 80% o una al 90%?

Lo cierto es que no hay una respuesta correcta. Todo depende de tus circunstancias y objetivos. Lo que sí hay es una serie de criterios que puedes valorar:

Es posible que una hipoteca al 90% sea para ti si…

• Tienes ingresos suficientes y estables para asumir la cuota con comodidad.
  
• Te cuesta reunir la entrada completa, pero la cuota mensual es sostenible para ti.
  
• Quieres mantener ahorros para imprevistos o proyectos futuros.
  
• Has encontrado una vivienda concreta que encaja contigo y no quieres perder la oportunidad.
  
• No tienes tiempo para ahorrar años porque los precios están subiendo.
  
• Estás comprando vivienda de banco con condiciones específicas de financiación.

Y puede ser preferible una hipoteca al 80% si…

• Tienes ahorros suficientes para pagar la entrada y los gastos sin descapitalizarte del todo.
  
• Prefieres tener una hipoteca más ligera (menor endeudamiento) con una cuota mensual más baja.
  
• No te urge comprar y puedes seguir ahorrando un poco más.
  
• Quieres evitar avales, vinculaciones o riesgos adicionales.

💡 Reflexión final: una hipoteca al 90% puede ser una herramienta muy útil para acceder antes a la vivienda. Pero es esencial analizar primero que la cuota encaja con tu realidad y que tu estabilidad financiera te permite asumirla con tranquilidad.

Conclusión

Conseguir una hipoteca al 90% no es sencillo, pero tampoco es imposible. Depende de tu perfil, de cómo se prepare la operación y de conocer qué opciones existen en cada momento.

En Aqueos te ayudamos a buscar, comparar y tramitar opciones de financiación, para que puedas elegir la alternativaque mejor se adapte a tus necesidades.

Te ayudaremos a comparar bancos y condiciones, entender tus opciones, resolver tus dudas y avanzar con la hipoteca que elijas con la mayor seguridad.