El mercado inmobiliario español tiene cada vez más adeptos y resulta atractivo por motivos de inversión, estilo de vida o planificación patrimonial.
Sin embargo, para quien no reside fiscalmente en el país, acceder a financiación hipotecaria implica un doble reto:
1️⃣ Enfrentarse a procedimientos, criterios de riesgo y normativas distintas a las que se aplican a los residentes habituales.
2️⃣ Hacerlo en un país diferente donde la normativa es distinta al suyo y puede que incluso en otro idioma.
En este artículo veremos cómo abordarlo y cómo conseguir una hipoteca para no residentes en España, qué entidades suelen ofrecer este producto, qué requisitos piden y qué documentación se solicita.
¿Qué es una hipoteca para no residentes?
Una hipoteca para no residentes es un préstamo hipotecario destinado tanto a extranjeros como españoles que no tienen su residencia fiscal en España y desean financiar la compra de una vivienda.
Legalmente, se considera no residente a toda aquella persona que no pase, al menos, 183 días viviendo en suelo español. Es decir, la mitad del año + 1 día.
Si hablamos de residencia fiscal, además de esos 183 días, también es necesario que el núcleo principal de sus actividades e intereses económicos no esté en España.
Por otro lado, la Agencia Tributaria presumirá que se es residente fiscal en España cuando el cónyuge y los hijos menores de edad que dependan de él residan en España.
Estos préstamos presentan características específicas derivadas del mayor riesgo percibido por las entidades financieras, de la dificultad de evaluar solvencia internacional y de la necesidad de adecuarse a normativas europeas o nacionales vinculadas a la prevención del blanqueo de capitales.
Entre sus atributos principales, destacan:
📍 Menor porcentaje de financiación: por lo general, los bancos españoles financian entre el 60% y el 70% del valor de compra para no residentes, aunque este porcentaje se puede ajustar al 80% general e incluso más dependiendo del perfil del hipotacado. La razón es el mayor riesgo asociado a la recuperación del préstamo.
📍 Tipos de interés ligeramente superiores: pueden aplicarse tipos de interés algo más altos que los ofrecidos a residentes, tanto en hipotecas a tipo fijo como a tipo variable referenciada al Euríbor.
📍 Plazos más reducidos: es habitual ver hipotecas de entre 20 y 25 años, aunque varía según la entidad y la edad del solicitante.
📍 Evaluación reforzada de solvencia: dado que los ingresos se perciben en el extranjero, el banco exige documentación adicional (por ejemplo, contrato laboral y últimas nóminas) traducida y, en ocasiones, validada por organismos oficiales.
Por regiones, las solicitudes provienen principalmente de países europeos como Alemania, Reino Unido, Francia o Países Bajos, así como de Estados Unidos y países latinoamericanos.
Fuente: Idealista. Tercer trimestre de 2025.
¿Qué bancos pueden conceder una hipoteca para no residentes?
La mayoría de los grandes bancos con presencia nacional ofrecen productos específicos para no residentes, aunque cada entidad establece criterios internos sobre tipo de cliente extranjero, países considerados de menor o mayor riesgo y documentación aceptada.
A nivel general, las entidades con financiación hipotecaria para no residentes incluyen:
➡️ Bancos nacionales con división internacional: orientados a compradores extranjeros que adquieren vivienda en zonas costeras o turísticas.
➡️ Bancos digitales o con operaciones en la Unión Europea: normalmente aceptan ingresos procedentes de países europeos.
➡️ Entidades especializadas en clientes internacionales: disponen de departamentos multilingües y procesos adaptados.
En España, entre los principales bancos que ofrecen hipotecas para no residentes destacan:
- Banco Santander: con líneas dirigidas a ciudadanos europeos y perfiles de alta solvencia.
- BBVA: dispone de soluciones adaptadas a diversas nacionalidades y ofrece procesos digitales para la gestión documental.
- CaixaBank: muy orientada al mercado europeo, especialmente en zonas turísticas como Cataluña, Comunidad Valenciana y Baleares.
- Banco Sabadell: tradicionalmente posicionado como uno de los bancos más receptivos al cliente extranjero residente y no residente.
- Bankinter: con experiencia en clientes no residentes de alto poder adquisitivo.
Aquí tienes una tabla comparativa de las principales condiciones según la entidad:
| Banco | Condiciones principales | Financiación / Plazos / Otros requisitos |
| Banco Santander | ● Hipotecas fija y variable (bonificables). ● Tipos orientativos: desde aprox. 1,75% el primer año en variable con máximas bonificaciones. ● Vinculaciones habituales: nómina, seguros, tarjetas, productos de inversión. | ● Financiación máx.: ~70% (entrada del 30% o más). ● Plazo: 20–30 años (menor para no residentes). ● Comisiones negociables según perfil. ● Documentación adicional para no residentes. |
| BBVA | ● Hipotecas fija y variable. ● Tipos y TAE muy dependientes de bonificaciones y perfil. ● Bonificaciones por nómina, seguros y tarjetas. | ● Financiación máx.: ~70%. ● Plazo: hasta 30 años (suele reducirse para no residentes). ● Entrada aproximada del 30%. ● Estudio de solvencia estricto para no residentes. |
| CaixaBank | ● Hipotecas fija, variable y productos específicos para extranjeros (ej. HolaBank). ● Bonificaciones basadas en la contratación de productos y cuentas asociadas. | ● Financiación máx.: ~70%. ● Plazo: hasta 30 años (puede ser menor para no residentes). ● Entrada del 30% o más. ● Puede requerirse cuenta con comisiones de mantenimiento. |
| Banco Sabadell | ● Hipotecas fija, mixta y variable. ● Producto específico para no residentes. ● Condiciones finales personalizadas según país de residencia y solvencia. | ● Financiación máx.: ~70%. ● Plazo: 20–30 años (a veces limitado a 25 para no residentes). ● Entrada mínima del 30%. ● FEIN/FIPER con condiciones finales tras estudio. |
| Bankinter | ● Hipotecas fija y variable con sistema de bonificaciones por productos combinados. ● Tipos más altos si no se contratan las vinculaciones. | ● Financiación máx.: ~70%. ● Plazo: hasta 30 años (ajustado al perfil del no residente). ● Entrada del 30% o más. ● Requisitos más estrictos para no residentes en ingresos y solvencia. |
Además de estas entidades, algunas cajas regionales y bancos extranjeros con sucursales en España, como BNP Paribas, HSBC o Credit Agricole, también ofrecen este tipo de financiación.
Cómo conseguir una hipoteca para no residentes
Obtener una hipoteca siendo no residente requiere una planificación rigurosa y un conocimiento profundo tanto de los requisitos como de las condiciones aplicadas por las principales entidades financieras.
Requisitos
Los requisitos básicos exigidos por los bancos españoles responden a criterios de solvencia, estabilidad financiera y cumplimiento normativo.
➡️ Ingresos estables y verificables: se evalúan los ingresos netos, el tipo de contrato, la antigüedad laboral y la trayectoria profesional. Esto es exactamente igual que con cualquier otra persona que pida una hipoteca.
➡️ Endeudamiento máximo del 30%-35%: el banco calcula que la suma de todas las deudas del solicitante (incluyendo la futura hipoteca) no supere este porcentaje de sus ingresos netos.
➡️ Ahorros suficientes: se suele pedir al comprador que disponga de fondos propios para cubrir entre el 30% y el 40% del precio de compra, además de impuestos y gastos (aproximadamente entre el 10% y el 13% adicional). Sin embargo, las entidades pueden ampliar estos márgenes y financiar una mayor parte de la compra a determinados perfiles (con los impuestos y gastos hay poco que hacer).
➡️ Historial crediticio favorable: el banco debe evaluar la capacidad de pago basándose en información financiera generada fuera de España. Por eso, además de comprobar ingresos y estabilidad laboral, suele solicitar informes de historial crediticio emitidos en el país de origen del solicitante.
➡️ Edad y plazo compatible: la mayoría de las entidades establecen que, al finalizar la hipoteca, la edad del titular no supere los 70-75 años.
En Aqueos te podemos ayudar a preparar todo para que la operación vaya rodada.
Diferencias entre nacionalidades
La nacionalidad del solicitante influye en el análisis bancario, no por motivos personales, sino por el riesgo país asociado a la estabilidad económica, política y jurídica del lugar donde se generan los ingresos.
✅ Ciudadanos de la Unión Europea: suelen disfrutar de procesos más ágiles debido a la homogeneidad documental y al marco jurídico europeo.
✅ Clientes de países con alta estabilidad económica (Estados Unidos, Canadá, Australia o Suiza): suelen obtener buenas condiciones, aunque deben presentar documentación más extensa.
⚠️ Ciudadanos de Reino Unido: tras el Brexit, algunos bancos aplican un análisis de riesgo mayor, aunque siguen siendo uno de los colectivos con mayor demanda.
⚠️ Latinoamérica: países como México, Argentina, Chile o Colombia presentan realidades económicas diversas. Los bancos valoran con detalle la estabilidad de ingresos y el origen de fondos.
⛔️ Países con menor transparencia financiera o menor estabilidad jurídica: debido a que suponen un riesgo más elevado, los bancos pueden solicitar documentación adicional o imponer más límites en los porcentajes de financiación.
Documentación necesaria
La documentación es clave al solicitar una hipoteca como no residentes. . Aunque pueden variar entre entidades, los datos más habituales son:
1️⃣ Documento de identidad: pasaporte en vigor.
2️⃣ Número de Identificación de Extranjero (NIE) para operar en España. El NIE se puede conseguir en las comisarías de la Policía Nacional o en Oficinas de Extranjería en España, o a través de oficinas consulares españolas en el extranjero.
3️⃣ Justificante de ingresos:
- Nóminas de los últimos 3–6 meses.
- Declaraciones de impuestos o certificados fiscales del país de origen.
4️⃣ Contrato laboral o certificado de actividad profesional (si es autónomo).
5️⃣ Historial crediticio emitido por la autoridad competente del país de origen.
6️⃣ Extractos bancarios de los últimos 6–12 meses.
7️⃣ Información sobre deudas vigentes: préstamos, tarjetas de crédito, hipotecas previas.
8️⃣ Precontrato o arras del inmueble, en caso de tenerlo.
En algunos países, ciertos documentos requieren traducciones juradas al castellano y la Legalización Única o apostilla de La Haya.
La apostilla certifica que un documento público emitido en un país adherido al Convenio de La Haya es auténtico y puede ser reconocido en otro país miembro.
La traducción jurada es una traducción oficial realizada por un traductor acreditado y debe efectuarse una vez apostillado el documento original, para asegurar que su contenido sea comprendido en el idioma solicitado.
Condiciones de la hipoteca
Los requisitos varían según el perfil del cliente y el banco, pero suelen incluir:
➡️ Tipo de interés:
Se puede escoger entre tres opciones, igual que con una hipoteca para residentes en España.
- Fijo: mayor seguridad, pero generalmente más elevado que para residentes.
- Variable: normalmente referenciado al euríbor más un diferencial superior al habitual para residentes.
- Mixto: fijo inicial y variable posterior, una modalidad muy común en financiamiento a extranjeros.
➡️ Financiación: habitualmente entre el 60 % y el 70 % del precio de compra o del valor de tasación, aunque en casos excepcionales puede ser algo mayor.
➡️ Plazo: entre 15 y 25 años, según edad y solvencia del solicitante. No es frecuente superar los 30, pero todo depende de la negociación con la entidad financiera y del perfil.
➡️ Comisiones:
- De apertura: entre 0% y 1%.
- Por amortización anticipada: depende del tipo de interés.
- Por cambio de condiciones o subrogación
➡️ Productos bonificados:
Se trata de productos que bonifican o reducen el tipo de interés de la hipoteca. Los más habituales son: seguro de vida, seguro de hogar, cuentas bancarias, domiciliaciones mínimas o tarjetas de crédito.
- Los bancos suelen exigir menos vinculaciones que en las hipotecas para residentes, pero su coste puede ser superior.
- Desde 2019 los bancos no pueden imponer ventas combinadas para contratar la hipoteca, y por eso suelen ofrecer condiciones más competitivas si el cliente contrata productos como seguros, tarjetas o domiciliación de ingresos.
- Eso no quiere decir que la entidad no pueda exigir la contratación de un seguro de hogar para firmar la hipoteca, por ejemplo. Puede hacerlo, pero el cliente tendrá la libertad de contratar la póliza con la compañía que desee (siempre que el nivel de cobertura sea similar).
➡️ Tasación del inmueble: obligatoria y realizada por una empresa homologada en España.
¿Cómo te puede ayudar un bróker hipotecario?
El papel de un bróker hipotecario como Aqueos resulta especialmente valioso para clientes no residentes en España, puesto que simplifica la relación entre el comprador y el banco, acelera los procesos y acompaña durante el proceso hasta la firma ante notario.
🟢 Ventajas de recurrir a un experto en hipotecas como Aqueos
✔ Acceso a más entidades: conocemos qué bancos están financiando activamente a extranjeros en cada momento.
✔ Optimización de la oferta: podemos negociar condiciones más competitivas gracias a nuestro volumen de operaciones y experiencia.
✔ Gestión documental: facilitamos la traducción, legalización y presentación de documentos en los formatos que exigen los bancos.
✔ Ahorro de tiempo: el comprador no residente evita desplazamientos y reuniones innecesarias.
¿Necesitas ayuda? 📞 Reserva una llamada gratuita con Aqueos, nuestro broker hipotecario regulado y con expertos hipotecarios.
Conclusión
Conseguir una hipoteca para no residentes en España puede ser un desafío, pero es perfectamente viable. Para agilizar el proceso es importante que tener de una situación financiera sólida, contar con la documentación necesaria y comprender las particularidades del mercado hipotecario español.
Las entidades bancarias suelen aplicar criterios más estrictos a un comprador no residente en España que a los residentes. No obstante hay productos diseñados para compradores internacionales.
Una buena planificación previa y la consulta con profesionales son elementos clave para aumentar la probabilidad de éxito.
Si eres no residente en España y estás buscando una hipoteca, en Aqueos te ayudamos a encontrar la financiación que mejor se adapte a tus necesidades.
✅ Analizamos tu situación financiera y negociamos directamente con los bancos para ofrecerte las mejores condiciones y tipos de interés más bajos.
✅ Te orientamos con la gestión de todos los trámites en tu país de origen.
✅ Firmarás la hipoteca tranquilo, sabiendo que el contrato estará en regla.
📞 Reserva una llamada gratuita con un experto hipotecario de Aqueos.
Te ayudaremos a comparar bancos y condiciones, entender tus opciones, resolver tus dudas y avanzar con la hipoteca que elijas con la mayor seguridad.
